WordPress

Будущая недвижимость

Будущая недвижимость - картинка 1
Полезная информация на тему: "Будущая недвижимость"с комментариями спецалистов.

Страх неизвестности: что делать с жильем на фоне скачка курса валют

Будущая недвижимость - картинка 2

В связи с обрушением цен на нефть курс доллара сегодня вырос на 6,11%, до 72 руб., а курс евро — до 82 руб. Ослабление рубля в предыдущие экономические кризисы 1998, 2008 и 2014–2015 годов сопровождались снижением цен на жилую недвижимость.

Мы спросили у риелторов, как может измениться стоимость жилья в сегодняшней экономической ситуации, стоит ли собственникам продавать или покупать квартиры, повышать или понижать цену предложения, а также, когда выгоднее брать ипотеку.

«Если спрос не поддержит эту панику, цены вернутся в привычное состояние»

Будущая недвижимость - картинка 3

Александр Москатов, управляющий директор компании «Миэль-Сеть офисов недвижимости»:

— Рынок недвижимости инертен. Цены на нем быстро не меняются. Сегодня владельцы дорогих объектов, те, кто не торопятся продавать (точнее, у них нет потребности в этом), пересчитают стоимость своих объектов в валюте. Такое всегда случается при девальвации, однако никогда не поддерживается реальным платежеспособным спросом. Покупатели на это не реагируют. Экономкласс — регулярный рынок. Те, кто находятся в процессе принятия решений о покупке конкретного жилья, ускорят процесс. Это может создать небольшой ажиотаж. В моменте это все может повысить цены предложений на вторичном рынке. Если спрос не поддержит панику, цены вернутся в привычное состояние, как только утихнет волна.

«Из страха перед неизвестностью — продавать точно не стоит»

Будущая недвижимость - картинка 4

Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой»:

— Можно заметить, что вторичный рынок всегда был более чувствителен к ситуации на нефтяных и валютных рынках, чем рынок новостроек. Более того, всегда во время валютных скачков мы чувствуем рост числа сделок. Как именно отреагировал рынок первички в этот раз, сможем увидеть только ближе к середине апреля, когда появится более достоверная статистика Росреестра.

В целом в ближайшее время можно ожидать роста ключевой ставки, который повлечет за собой рост ипотечных ставок. Это вполне закономерное событие. Поэтому всем, кто рассчитывает привлечь ипотеку, следует это сделать в ближайшее время. Вероятно, настолько лояльных условий, которые мы наблюдали в последние месяцы, уже не будет. Либо придется ждать новой волны ипотечных программ с господдержкой.

Продавать ли квартиру? Все зависит от целей собственника. Если из страха перед неизвестностью — продавать точно не стоит, лучше обладать таким активом, как недвижимость. Вообще не стоит действовать в панике, особенно в первые дни, когда ситуация меняется и еще непонятны тенденции, куда и как пойдет рынок, что предпримет правительство. А вот если имеются валютные сбережения, то их действительно лучше вложить, сейчас курс валют предоставит наилучшие условия для обмена на рубли и дальнейшего их вложения в недвижимость.

«Новую квартиру покупать лучше летом»

Будущая недвижимость - картинка 5

Елена Мищенко, руководитель отдела городской недвижимости компании «НДВ-Супермаркет Недвижимости»:

— Повторяются сценарии 2008 и 2014 годов. Если сейчас не удастся договориться по нефти, рынок недвижимости начнет падение по ценам. Март еще продержимся, так как те, кто планировал купить доллары, снимут с продажи квартиры. Но уже в апреле жилье будет дешеветь. Поэтому советуем тем гражданам, которые собирались продать свою недвижимость, — продавайте. Падение может составить 15–20%. Возможно, что к концу года отыграем, но не факт. Рынок в настоящее время слишком затоварен. До середины лета рекомендуем деньги придержать, а новую квартиру покупать лучше летом. Все-таки в сентябре, скорее всего, активность на рынке повысится, что подтолкнет цены вверх.

Сложившаяся ситуация также отрицательно повлияет на ключевую ставку ЦБ и, соответственно, на ипотечные ставки. Они, безусловно, поднимутся. Поэтому если вам одобрили кредит на жилье по сегодняшним ставкам, срочно оформляйте сделку.

«Если квартира находится в продаже, то имеет смысл активизироваться»

Будущая недвижимость - картинка 6

Ярослав Дарусенков, руководитель департамента консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Азбука жилья»:

— Стоит проанализировать динамику рынка за последние шесть лет, чтобы принять решение о срочной продаже квартиры и ее стоимости. Прежде всего стоит отметить: насколько сильно данная ситуация с курсом и нефтью повлияет на рынок жилой недвижимости, напрямую зависит от того, насколько долго сохранится сложившаяся ситуация и будет ли дальнейшее ослабление курса рубля.

Резкий скачок в конце 2014-го — начале 2015 года привел к ажиотажу продаж квартир, преимущественно на первичном жилом рынке. Однако в дальнейшем спрос на жилом рынке существенно просел и начал восстанавливаться только начиная с 2017 года. После того пика подобных скачков спроса больше не было. Наблюдалось только «перетекание» будущего спроса в связи с желанием многих покупателей приобрести квартиру до того, как вступят в силу новые поправки в законе.

С точки зрения стоимости на первичном и вторичном рынках динамика наблюдалась разная, что было продиктовано особенностями каждого из сегментов. Продавцы на вторичном жилом рынке после обвала рубля сразу же начали пересчитывать стоимость квартир с учетом нового курса, резко повышая стоимость в рублях. Тогда, в принципе, весь рынок недвижимости еще был привязан к доллару. Но затем в связи с падением спроса, вызванным обеднением населения и уменьшением размера реальных доходов, на вторичном рынке начался постепенный процесс коррекции цен на квартиры — снижения их стоимости в рублях. Процесс занял несколько лет и дошел до равновесного значения только в 2018 году, когда на вторичном рынке впервые за долгое время наметилась положительная динамика цен на квартиры.

На первичном рынке застройщики уже не могли позволить себе такую роскошь повышения цен и, наоборот, не поднимали цены в течение длительного периода — примерно до середины 2017 года. Экономика проектов не выдержала бы снижения продаж.

В результате можно сделать два вывода. Во-первых, какой-либо необходимости срочности продажи пока не наблюдается. Несмотря на экономические потрясения, которых за последние 20–25 лет было несколько, квартиры после кратких спадов продолжали пользоваться спросом, что является преимуществом Москвы. Во-вторых, можно увеличить стоимость квартир в рублях вслед за удорожанием доллара, но следует учитывать, что желающих купить по обновленной цене будет немного. Покупатели в массовом сегменте жилья оперируют рублями и получают доход в рублях, резкий скачок стоимости только отпугнет их.

Единственным долгосрочным риском в данной ситуации может быть резкое снижение доходов населения и накоплений, то есть уменьшение платежеспособного спроса, когда даже по той же цене в рублях будет проблематично реализовать квартиру в будущем. Однако пока такие пессимистичные прогнозы отечественные и зарубежные экономисты не строят. Но в любом случае после нескольких последних падений цен на нефть нашей экономике требуется год-полтора, чтобы как-то восстановиться. Текущую ситуацию осложняет и коронавирус. Его влияние уже существенно отражается на мировой экономике.

Если квартира находится в продаже, то имеет смысл активизироваться и реализовать ее быстрее на фоне всех этих новостей. В моменты максимальной неопределенности относительно даже ближайшего будущего спрос на жилье зачастую усиливается. Для многих недвижимость и квартиры остаются константой более безопасной, чем, к примеру, банковский вклад.

Одно можно сказать точно — резервов единовременно поднимать цены на квартиры на 15–20% в текущей ситуации нет. После пяти лет снижения доходов населения, а значит, и размеров их накоплений повышение цен на жилье приведет только к спаду спроса и затишью на рынке.

«Потребитель может ответить увеличением спроса на недвижимость»

Будущая недвижимость - картинка 7

Наталия Кузнецова, генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон»:

— В условиях краткосрочной волатильности продавать свои активы не рекомендуется. Необходимо в течение одной-двух недель наблюдать за тем, как поведут себя рынки, и дождаться ситуации некой определенности.

Важно понимать, каким образом поведет себя ЦБ РФ в плане регулирования ключевой ставки. По данным на утро 10 марта, Центробанк ограничивается интервенциями на валютном рынке с целью поддержания курса рубля и пока не заявляет о регулировании сложившейся ситуации путем увеличения ключевой ставки.

Выход России из сделки ОПЕК+ спровоцировал падение цен на нефть, курса рубля и биржевых корректировок. Необходимо наблюдать за развитием данной ситуации и тем, как будут вести себя международные рынки.

Что касается российской экономики и интересов рядового потребителя, то для него важнее уровень валютного курса рубля. На сегодняшний день ЦБ РФ проводит валютные интервенции за счет средств ФНБ и профицитного бюджета, что позволит поддерживать курс рубля.

Проблематика заключается в периоде волатильности. Вопрос в том, на сколько хватит средств в бюджете для таких масштабных интервенций. Пока сохраняются действующие ипотечные ставки, потребитель может ответить увеличением спроса на недвижимость. Производственные рынки, в частности в сфере девелопмента, начнут реагировать на данные изменения с лагом, составляющим не менее трех недель, то есть до конца месяца. В этот период станет понятна политика ЦБ РФ и Минфина, определится ситуация с движением курса рубля.

«Многие граждане поспешат на рынок загородной недвижимости»

Будущая недвижимость - картинка 8

Сергей Колосницын, директор департамента жилой недвижимости агентства Penny Lane Realty:

— Безусловно, было бы странно отрицать прямую зависимость курса рубля от цены нефти. Еще более странным было бы утверждать, что эти перемены не отразятся на цене и стоимости недвижимости. Мы уже писали о том, что пик на рынке премиальных и элитных новостроек пройден и динамика строительства и спроса пойдет вниз. В свете последних событий можно говорить о развитии этого тренда, чему виной будет рост цен. Предпосылки уже были, виной чему стал переход на проектное финансирование. Во-вторых, резко подорожают все импортные материалы, которые используются в нашем сегменте. При этом доходы и покупательная способность населения, само собой, снизятся еще более значительно, и это ударит по спросу. Какие шаги предпримут застройщики — для меня вопрос, но предпринять их будет необходимо.

На этом фоне вполне вероятен всплеск спроса на вторичном рынке, особенно это касается загородного рынка. На протяжении последних трех лет мы наблюдали стагнацию и динамику снижения цен. Таким образом, при отсутствии первичного предложения все же мы можем говорить о небольшом количестве качественных предложений по достаточно выгодным ценам — и все это на фоне сезонности, закрытых границ, опасений выезжать за рубеж. Многие граждане, заинтересованные в том, чтобы избавиться от дешевеющих рублей (а процесс, я думаю, только начался), поспешат на рынок загородной недвижимости, чтобы спасти часть рублевого капитала.

Таким образом, можно прогнозировать, что мы получим всплеск спроса (пусть и не такой бурный, какой наблюдали в конце 2014-го — первой половине 2015 года по той же причине). Напомню, что тогда мы ждали, что порог 80 руб. за $1 будет пройден, однако этого не произошло. Сегодня есть шанс узнать, к чему это приведет. Долгосрочная перспектива остается туманной. Мы бы рекомендовали воздержаться от инвестиционных покупок и приобретать недвижимость на будущее, не рассчитывая заработать на ней в ближайшее время.

«Ослабнет активность ипотечных покупателей»

Будущая недвижимость - картинка 10

Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка риелторского агентства «Инком-Недвижимость»:

— На данный момент на вторичном рынке жилья Старой Москвы сложилась следующая ситуация: ранее специалисты компании прогнозировали, что в наступившем 2020-м году спрос в сегменте увеличится как минимум на 20%. Причина — ожидавшийся рост активности как консервативных инвесторов, так и покупателей-ипотечников, привлеченных на рынок снижением ставок по жилищным кредитам. С учетом текущей обстановки и новостей об ослаблении рубля данные прогнозы, возможно, будут скорректированы. В практике нашей компании уже бывали случаи, когда покупатели, опасаясь девальвации своих накоплений, активно выходили на рынок и приобретали недвижимость в сберегательных целях. Однако после этого краткосрочного подъема всегда наступал спад спроса. Поэтому пока еще рано говорить о каких-то масштабных изменениях на вторичном рынке, и те собственники, перед которыми остро стоит жилищный вопрос, в обычном порядке выходят на сделки и продают жилье. Наиболее ходовым товаром на вторичке по-прежнему остаются бюджетные однокомнатные квартиры в типовых домах — их собственники порой реализуют свою недвижимость с превышением изначальной цены предложения.

Что же касается привязки к доллару, то я напоминаю, что рынок недвижимости России давно уже отказался от взаиморасчетов в долларах. Для того чтобы мы вернулись к этой ситуации, необходимо, чтобы рубль обесценивался в больших масштабах каждый год, как было в 1990-е годы, а этого не произойдет. Сейчас гораздо важнее, чтобы ЦБ не начал поднимать размер ключевой ставки и она осталась на текущем уровне. В противном случае при росте этого показателя и, соответственно, ставок по ипотеке ослабнет активность ипотечных покупателей. По данным Службы ипотечного кредитования компании «Инком-Недвижимости», сейчас 38% сделок на вторичном рынке столицы проходит с привлечением кредита, поэтому описанное выше развитие событий приведет к общему ослаблению спроса в сегменте.

http://realty.rbc.ru/news/5e67515a9a7947523fe0baff

Договор купли-продажи будущей недвижимости: что это и как с этим жить?

5439 Игорь Василенко

Будущая недвижимость - картинка 11

В течение последних лет законодательство, регулирующее отношения между застройщиками и дольщиками, претерпело серьезные изменения. В значительной степени усилилась степень защищенности покупателей недвижимости на разных стадиях возведения объектов (по ДДУ). Однако каждая инновация должна кем-то оплачиваться, и в данном случае все расходы легли на плечи застройщиков, что дополнительно усугубляет их положение в момент снижения спроса, которое наблюдается на рынке новостроек в последнее время.

Некоторые девелоперы, дабы сделать свои предложения более привлекательными с ценовой точки зрения, отходят от ДДУ и предлагают потенциальным покупателям иные форматы договорных отношений. Одним из таковых является договор купли-продажи будущей недвижимости, о котором и пойдет речь в данной статье.

Принципы работы документа: из дольщиков в инвесторы

Итак, из названия документа несложно понять, что речь (как, собственно и во всех договорах, заключаемых по объектам, где средства привлекаются на разных этапах строительства) идет о покупке квартиры, которой на данный момент не существует. В данном случае, здесь не имеется в виду долевое участие покупателя напрямую, когда дольщик договаривается с застройщиком и передает ему деньги, и это не строительство в рамках жилищного кооператива, где застройщика нанимает правление ЖСК.

Будущая недвижимость - картинка 12

Это, так называемый, инвестиционный договор, когда клиент передает средства застройщику в рамках инвестиций, за что и получает право требования на часть возведенной недвижимости. От предварительного договора купли-продажи документ отличается отсутствием необходимости заключать основной договор купли продажи, с момента подписания стороны имеют друг перед другом вполне определенные обязательства. То есть, передача денег может быть осуществлена сразу после подписания договора (в сроки, обозначенные в документе).

Собственно, по этому договору у застройщика возникают обязательства перед клиентом только в том случае, если соблюдены определенные условия (и только тогда, когда они все соблюдены). А именно: объект жилой недвижимости должен быть завершен, сдан в эксплуатацию и, самое главное, объект должен находиться в собственности застройщика, квартиры должны юридически стать собственностью застройщика после регистрации в Росреестре.

Договор позиционируется застройщиками как некий новый инструмент, сулящий потребителям сплошные преимущества. Однако, на самом деле, этот формат отношений разработан еще пару десятков лет назад, и все это время был востребован довольно редко по причинам, о которых речь пойдет ниже…

Что договор дает застройщикам? «Право на жизнь» или не только…

Почему такой формат договорных отношений интересен застройщикам? Заключая такие договора девелопер, на законных основаниях может избежать ограничений, накладываемых ДДУ (в последних редакциях) . То есть, ему не нужно формировать уставной капитал, не обязательно иметь собственные средства для строительства, не нужно платить взносы в Компенсационный фонд, страховать ответственность перед дольщиками. Кроме того, закон не регламентирует условия получения всех документов и разрешений, необходимых для начала строительства.

Будущая недвижимость - картинка 13

Далее, договор купли-продажи будущей недвижимости является для застройщика весьма неплохой альтернативой проектному финансированию – формату, который в скором времени должен заменить долевое строительство. В частности, проектное финансирование исключает продажу недостроенной и не введенной в эксплуатацию недвижимости, и требует привлечение банковских кредитов (или строительство может осуществляться на средства самого застройщика).

Собственно, такие условия делают невозможным дальнейшее существование многих застройщиков, работающих сегодня на рынке жилой недвижимости. Ведь идея долевого строительства как раз и заключается в том, что застройщик зарабатывает, возводя здание на деньги дольщиков (своего рода беспроцентный кредит), а дольщик, в свою очередь, получает жилье, которое ему обходится дешевле рыночной стоимости.

И еще один немаловажный аспект: договор позволяет вывести покупателя из зоны действия закона о дольщиках, а также из зоны действия закона о правах потребителях, ведь в этом случае покупатель является инвестором, а не потребителем каких-либо услуг. То есть, теперь есть возможность затягивать сроки строительства, «пересматривать» качественные параметры жилья, требовать доплату за «лишние квадраты», кроме того, можно игнорировать любые гарантийные обязательства после передачи недвижимости.

Интересно ли это покупателям? Баланс ценового преимущества и рисков

Будущая недвижимость - картинка 14

Насколько выгоден такой договор потенциальным покупателям недвижимости? В первую очередь, возникает ценовое преимущество, исчезают все расходы, которые застройщик вынужден нести в силу законодательных норм. Собственно, все эти расходы автоматически закладываются в цену недвижимости, предлагаемой по ДДУ, так что при покупке по договору купли-продажи будущей недвижимости цена становится более привлекательной.

Однако на этом, пожалуй, все преимущества для покупателей недвижимости заканчиваются, и приходит пора поговорить о недостатках, которых, собственно говоря, более чем достаточно.

Все недостатки связаны с отсутствием хотя бы каких-то веских гарантий получения покупателем возведенного жилья в собственность.

Как отмечалось, права требования возникают только тогда, когда дом достроен и оформлен в собственность на застройщика. То есть, застройщик может передать квартиру только тогда, когда она, во-первых, «будет существовать» (дом сдан в эксплуатацию), а, во-вторых, основанием для отчуждения служит факт принадлежности – права нужно оформить юридически. Если, же, например, дом не достроен, право требования реализовано быть не может, инвестор не может автоматически стать собственником. Мало того, согласно закону, нельзя каким-то образом принудить застройщика к тому, чтобы он способствовал возникновению права требования.

Тем не менее, если возник риск «долгостроя» и застройщик существенно затягивает сроки сдачи, то инвестор может получить свои деньги обратно в рамках досудебного разбирательства или по решению суда (если, конечно, застройщик не обанкротился). Однако это противоречит интересам дольщика, так как реальная стоимость квартиры даже до завершения строительства сильно превышает инвестированные средства.

Будущая недвижимость - картинка 15

Интересы дольщика нарушаются и при банкротстве, возводимый объект, как и прочее имущество застройщика, переводится в «конкурсную массу» для последующей реализации, и нет никаких гарантий, что новый застройщик удовлетворит его требования относительно квартиры.

Даже при хорошем исходе, когда квартира получена в собственность, инвестор не может заставить застройщика исправить какие-либо недочеты, которые проявились по прошествии нескольких лет. Гарантийные обязательства, как упоминалось, отсутствуют, а объект, в который были инвестированы средства, или передается «как есть» или, опять-таки, при отказе принять квартиру есть надежда через суд получить компенсацию (если, конечно, параметры качества были прописаны в договоре).

Заключение

Не вызывает сомнения тот факт, что для застройщика было бы идеальным решением перейти от ДДУ прочих схем к договору купли-продажи будущей недвижимости. В то же время этот договор не получил распространения именно по той причине, что для покупателя сделка в таком формате не сулила ничего хорошего. Впрочем, могут быть исключения — в том случае, если застройщик имеет возможность каким-то образом обеспечить залоговые обязательства (на соответствующую сумму), договор вполне имеет право на жизнь (например, это может быть поручительство банка).

В остальных случаях юристы не рекомендуют использовать этот вид заключения сделок с застройщиком. На сегодняшний день ДДУ продолжает оставаться наиболее защищенным для покупателя вариантом, и вряд ли до перехода застройщиков на проектное финансирование положение кардинальным образом изменится.

http://novostroev.ru/articles/dogovor-kupli-prodazhi-budushchey-nedvizhimosti-chto-eto-i-kak-s-etim-zhit/

Купля-продажа будущей недвижимости и общее имущество нежилого здания: новая практика ЭК ВС

Недавно было опубликовано очень любопытное определение ЭК ВС по спору Кукушкин и Попов против Росреестра по Тверской области (судьи Е.Е. Борисова, Г.Г. Попова, О.В. Киселева).

Дело заслуживает внимания тем, что оно продолжает практику ВАС РФ по вопросам квалификации сделок с будущей недвижимостью, зафиксированной в известном ППВАС 54, а также развивает модель нежилой поэтажной собственности.

1. Вкратце суть дела такова.

Два предпринимателя заключили договор долевого участия, предметом которого было финансирование ими строительства нежилого здания в г. Тверь. Застройщик принял на себя обязательство передать предпринимателям нежилое помещение в здание и долю в земельном участке (которая должна была соответствовать доле площади помещения в общей площади здания). При этом застройщик, начиная строительство, являлся собственником участка.

Помещение было передано, но с приобретением земельного участка не заладилось.

Сначала дольщики добивались констатации того, что земельный участок не принадлежит застройщику на праве собственности (дело № А66-3293/2013), потом лица, приобретшие нежилые помещения в здании, стали требовать регистрации за собой долей в праве собственности на земельный участок, на котором расположено здание.

Росреестр отказал в регистрации долевой собственности собственникам помещений в нежилом здании, сочтя, что для этого нет правовых оснований.

Первые две инстанции признали отказ незаконным, применив аналогию ст. 36 ЖК о праве долевой собственности собственников квартир в многоквартирном доме на земельный участок под домом. Но ФАС СЗО отменил судебные акты и в иске отказал, сочтя, что дольщики не могут приобрести право собственности на земельный участок под зданием, в котором им принадлежат помещения, так как это не предусмотрено законом. ФАС СЗО подчеркнул, что собственность на участок как элемент общего имущества здания может быть только у собственников квартир в многоквартирном доме.

Судебная коллегия ВС отменила постановление ФАС СЗО, оставав в силе акты первой и апелляционной инстанций, однако, несколько изменив мотивировку.

2. Итак, что сказала коллегия в этом деле?

(1) Свои рассуждения коллегия начинает с квалификации договора участия в долевом строительстве.

Коллегия пишет, что этот договор участия в долевом строительстве ЯВЛЯЕТСЯ договором купли-продажи будущего недвижимого имущества. При этом коллегия прямо отсылает к п. 4 ППВАС 54, посвященному конструкции купли будущей недвижимости.

Напомню вкратце смысл этой правовой позиции. ВАС РФ в этом пункте ППВАС 54 констатирует, что:

— в принципе возможно принятие на себя обязательства передать другому лицу в собственность через какое-то время недвижимую вещь, которая физически не существует в момент заключения договора;

— такой договор (если он сопровождается обязательством уплатить цену, разумеется) является договором купли-продажи;

[1]

— с учетом положений ГК РФ о предмете купли-продажи (о том, что предметом купли-продажи может быть вещь, которая будет создана или приобретена в будущем), договор создает ОБЯЗАТЕЛЬСТВО продавца передать собственность на вещь как только та будет создана; в случае если вещь не будет создана либо будет создана, но передана другому лицу, то договорные обязательства продавца перед покупателем оказываются нарушенными, тот должен возместить убытки и уплатить неустойку (если она предусмотрена договором).

[3]

Значение ППВАС 54 было в свое время колоссальным — он положил конец странной, чудовищной практике, когда суды вообще отрицали возможность принять на себя обязательство по передаче в будущем собственности на имущество, которое в момент заключения договора отсутствует либо принадлежит другому лицу.

В п. 11 ППВАС 54 есть намек на то, что участие в долевом строительстве — это разновидность купли-продажи будущей недвижимой вещи, особенность которой заключается в специальных требованиях, которые выдвигаются законом к продавцу ради защиты слабой стороны — гражданина, покупающего жилье. Но это поняли далеко не все коллеги, увы.

ВС снимает все сомнения в квалификации договора участия в долевом стротельстве, отвергая распространенную некоторое время назад точку зрения о том, что участие в долевом строительстве это договор подряда. Это предположение (о подрядной природе договора участия в долевом строительстве) ошибочно, потому что по договору подряда заказчик должен передать подрядчику земельный участок и проектную документацию для строительства, чего, разумеется, никогда не бывает в рамках участия в долевом строительстве (структура этого договора очень просто: одно лицо обязуется передать индивидуально-определенную вещь в собственность другого лица, а то, в свою очередь, обязуется уплатить за эту вещь деньги; три тысячи лет такой договор называется куплей-продажей).

[2]

Кстати, именно поэтому у заказчика право собственности на построенный объект возникает первоначальным образом — ведь вещь создается на его земле, работает принцип superficies solo cedit. У покупателя же право возникает производным способом, от продавца (который строит на своей земле). Единственное, что надо помнить — это особенность регистрационных действий при долевом участии, когда возникшее производным способом право записыватся в реестр первым, без регистрации права собственности застройщика, создавшего вещь на свое участке. Эта странность ФЗ об участии в долевом строительстве имеет в своей основе методологические недоработки этого закона, но здесь я бы их обсуждать не хотел.

(2) Признав договор участия в долевом строительстве куплей-продажей будущей недвижимой вещи, коллегия двигается дальше и провозглашает обязательность применения принципа единства судьбы прав на искусственную недвижимость и земельный участок (ст. 551 ГК РФ).

Жаль, что коллегия не сослалась в определении на дело № 1039/13 Президиума ВАС (об инвестиционных контрактах, заключаемых по поводу зданий на территориях морских портов), в котором был сделан вывод о том, что принцип единства судьбы — один из важнейших принципов права недвижимости и все толкование норм в сфере оборота недвижимости следует осуществлять с учетом этого принципа.

Коллегия указывает, что в связи с тем, что продавец будущей недвижимости — застройщик — имел собственность на земельный участок, застраиваемый зданием, то и покупатели неизбежно также должны приобрести от продавца право собственности на земельный участок. Без этого продажа будущих помещений была бы ничтожной.

Здесь все правильно и логично. Единственное, что смущает, что этот подход вряд ли применим к строительной аренде. Достижение цели строительной аренды — возведение здания — прекращает договор аренды. Поэтому застройщик никакое право на землю покупателям помещений в здании передать уже не сможет, покупателя квартир необходимо будет заново оформлять отношения с собственником земельного участка.

Но это свидетельствует лишь о крайней неудачности самой конструкции строительной аренды, с которой нам следует расстаться как можно скорее, заменив ее правом застройки (в этом случае казус будет решаться так же как и с собственности, как это предложено ЭК ВС).

(3) Крайне любопытными являются рассуждения коллегии относительно того, входит ли земельный участок в состав общего имущества многоквартирного дома.

Сегодня в ГК и ЖК есть норма о том, что земельный участок по умолчанию входит в состав многоквартирного жилого дома и становится собственностью собственников квартир.

С нежилыми зданиями, в которых существует поэтажная собственность, ситуация с общим имуществом намного сложнее.

Начну с того, что ГК не знает такого режима вообще. Его создал ВАС РФ в постановлении Пленума № 64.

Любопытно, что в первоначальной редакции проекта этого пленума земельный участок назывался в числе элементов общего имущества нежилого здания.

Однако впоследствии в результате жесточайших дискуссий указание на участок из перечня общего имущества убрали и полной аналогии со ст. 36 ЖК и режимом общего имщуества в многоквартирных домах проведено не было.

Причина была довольно простой: если бы ВАС признал, что участок входит в состав общего имущества нежилых зданий, то это бы по сути лишило публичные образования, на чьих участках расположены миллионы нежилых зданий, в которых существует поэтажная собственность на помещения, собственности на эти участки. И вместо арендной платы публичные образования должны были бы заняться администрированием земельного налога. Но вряд ли такое тектоническое потрясение было бы правильно осуществлять через судебную практику и ВАС РФ тогда не решился на столь серьезный шаг, оставав его законодателю (к слову, реформа вещных прав именно это и предусматривает).

Однако разумеется если у застройщика имелось право собственности на застраиваемый участок, то этот участок должен перейти в общее имущество собственников помещений в здании. Через договор, через принцип единства судьбы, то есть, именно так, как это и аргументировала коллегия.

Любопытно, что ФАС СЗО сделал лишь первый шаг из двух, необходимых для решения этого дела: он признал, что аналогия ст. 36 ЖК к нежилым зданиям в части земельных участков не допустима. Однако столь нужный и важный второй шаг — то, что стороны своим договором предусмотрели переход права собственности на участок к покупателям помещений — ФАС СЗО делать отказался. За что и был справедливо раскритикован коллегией.

Резюме: перед нами тонкое и красивое определение, в котором элегантно решена проблема попадания земельного участка в общее имущество в нежилом здании и попутно подтвержден ряд важных правовых позиций из прежней практики, в первую очередь — квалификация договоров по поводу будущих недвижимых вещей.

http://zakon.ru/Blogs/OneBlog/42289

Литература

  1. Горбункова И. М. Особенности правоохранительной деятельности российского нотариата в сфере наследственных правоотношений; Городец — Москва, 2010. — 144 c.
  2. Теория государства и права. В 2 частях. Часть 2. Теория права. — М.: Зерцало-М, 2011. — 336 c.
  3. Рагулин, А.В. Современные проблемы регламентации и охраны профессиональных прав адвоката-защитника в России / А.В. Рагулин. — М.: Юркомпани, 2015. — 290 c.
  4. Воронков, Ю. С. История и методология науки. Учебник / Ю.С. Воронков, А.Н. Медведь, Ж.В. Уманская. — М.: Юрайт, 2016. — 490 c.

Добавить комментарий

Мы в соцсетях

Подписывайтесь на наши группы в социальных сетях